Baurecht Italien. Gesetz zum sog. "Mini Condono" in Italien ist am 27.07.2024 in Kraft getreten.
Das Gesetzesdekret Nr. 69/2024, bekannt als "Salva Casa", wurde in Italien am 24. Juli 2024 in ein Gesetz umgewandelt. Das Dekret, das am 27. Juli 2024 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, führt wichtige Vereinfachungen und regulatorische Änderungen im Bau- und Städtebausektor ein, die ab dem 28. Juli 2024 wirksam werden.
Das italienische Bauverwaltungsrecht ist kompliziert. Neben dem sog. Bauordnungsrecht, greifen auch Umwelt- und Bauvorschriften, nach denen auch kleinste Änderungen, beispielsweise einfache Rehgipswände, genehmigungspflichtig sind. Wurden die Genehmigungen "vergessen", konnte dies zu einem Veräußerungsverbot der Immobilie führen, bis der Verstoß geheilt wird. Dies erfolgt durch die sog. "Sanatoria". Die Verfahren sind oft langwierig. Dies hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Italien. Hierzu auch unser Artikel: Baurecht Italien 2020
Hiergegen soll nun das Dekret "Salva Casa" Abhilfe schaffen. Allerdings handelt es sich, wie in der Zusammenfassung des italienischen Ministeriums für Bau- und Infrastruktur zu lesen ist, nicht um ein sogenannten "Condono", also um eine weitreichende Amnestie für Schwarzbauten. Diese werden nach wie vor nicht oder nur sehr schwer heilbar sein. Ziel des Dekrets ist vielmehr, kleinere Bauverstöße relativ unkompliziert heilen zu können und den Immobilienverkauf weitestgehend von der baurechtlichen Situation abzukoppeln.
Themen, die zu einer Vereinfachung führen sollen, sind:
- Befreiung von Bauanträgen für Panoramadächern, Pergolas, Sonnenschutze, Markisen, soweit sie nicht neuen Raum schaffen,
- Festlegung von baulichen Toleranzen von genehmigten Bauwerken, die bis zum 24. Mai 2024 gebaut wurden:
2% = Nutzfläche > 500m²
3% = 300m² <Nutzfläche> 500m²
4% = 100m² <Nutzfläche> 300m²
5% = Nutzfläche < 100qm
- Vereinfachungen im Genehmigungsverfahren
Für Eingriffe, die bis zum 24.05.2024 durchgeführt werden, gehören folgende Punkte zu den verwaltungsinternen Toleranzen:
- die kleinere Größe des Gebäudes;
- das Versäumnis, nichttragende architektonische Elemente zu schaffen - Rehgipswände;
- nicht genehmigte Unregelmäßigkeiten der Außen- und Innenwände;
- die unterschiedliche Lage der internen "Öffnungen";
- die nicht vorschriftsmäßige Ausführung von Arbeiten, die unter den Begriff der gewöhnlichen Instandhaltung fallen;
- die vor Ort korrigierten Konstruktionsfehler;
- die materiellen Fehler in der gestalterischen Darstellung der Werke
- Bürokratische Vereinfachung des Heilungsverfahrens, der sog. Sanatoria
Bisher konnte eine Konformitätsbewertung nur beantragt werden, wenn die sogenannte "Doppelkonformität" nachgewiesen wurde, also der Bau musste den damaligen Bestimmungen bei Errichtung und zum Zeitpunkt des Heilungsantrages entsprechen. Das Dekret vereinfacht nun das Heilungsverfahren und verlangt nur in den schwerwiegendsten Fällen eine "Doppelkonformität".
- Ausweitung des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens
Der Genehmigungsvorbehalt im italienischen Bauverwaltungsrecht wird künftig dahingehend abgeändert, dass der Bauantrag/Heilungsantrag eingereicht wird und das Bauamt aktiv widersprechen muss. Andernfalls gilt die stillschweigende Genehmigung nach Zeitablauf (45 Tage bei Heilungen, 30 Tage bei Baugenehmigungen). Allerdings können Bestimmungen des Bauplanungsrechts zu einer Verlängerung von 180 Tagen führen.
- Vereinfachung bei der Nutzungsänderung
Das Dekret vereinfacht die Änderung der Nutzung einzelner Immobilieneinheiten unter Einhaltung der spezifischen kommunalen Vorgaben. Innerhalb der gleichen Funktionskategorie ist eine Änderung des Verwendungszwecks immer zulässig.
Ob das Dekret die erhoffte Entspannung im Baurecht herbeiführt, muss sich in der Praxis beweisen. Italien ist Erdbebenland und hat dazu noch weitere geospezifische Besonderheiten, die das Bauen nicht einfach machen, Zudem besteht in einigen Regionen eine hohe Schwarzbaudichte. Die Herausforderung wird sein, dass die Verwaltung und Bauämter eine richtige Gewichtung vornehmen. Entscheidend bleibt also der Einzelfall.
