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deutschland italien

Mit dem Jahressteuergesetz sind gem. Art. 4 des Dl 50/2017 neue Besteuerungsregeln in Kraft getreten. Diese gelten auch für ausländische/deutsche Vermieter italienischer Ferienwohnungen gleichermaßen.

Ausgangslage:

Kurzfristige Vermietungen von Ferienwohnungen für die Dauer von maximal 30 Tagen unterliegen nicht dem Gesetz 431/98, das gemeinhin die steuerrechtliche und formelle Handhabe von Wohnraummietverträgen regelt. So entfällt bei kurzzeitigen Verträgen beispielsweise die Registrierungspflicht des Vertrages. In der Vergangenheit war es daher regelmäßig schwierig, für die Steuerverwaltung Ferienvermietungen nachzuprüfen. Vereinzelt bediente man sich der Guardia di Finanza, die bei einigen Ferienimmobilien in der Sommerzeit vorstellig wurde und die Bewohner unvermittelt zu ihrem Aufenthalt befragte. Die Kontrollen brachten dann erhebliche Unregelmäßigkeiten zu Tage. Zudem wurde die ohnehin schon problematische Steuerhandhabe der Vermieter durch den enormen Zulauf für kurzzeitige Wohnungsvermietungen in Städten mittels Onlineportalen verstärkt, was dann zu einer Zuspitzung der Lage führte.

Die neue Rechtslage:

Mit Einführung des Art. 4 des Dl 50/2017 hat der italienische Gesetzgeber auf dieses Manko reagiert und ab dem 1.06.2017 eine neue Pauschalsteuer eingeführt, die in ihrer Konzeption an die Abgeltungssteuer bei Kapitalerträgen erinnert. Der neue Steuertatbestand erfasst

- kurzfristige, maximal 30tägige Wohnraummietverträge,

- mit und ohne Dienstleistungen, soweit diese von natürlichen Personen erbracht werden und einen geringen Aufwand ausweisen, beispielsweise Reinigung und Gestellung von Bettwäsche,

- die Vermietungen direkt zwischen Privaten direkt oder via Onlineportalen/Maklern vermittelt werden.

Abgrenzungen

Erfasst werden daher grundsätzlich nur Vermietungen zwischen Privaten, nicht dagegen gewerbliche Vermietungen. Gehen die zusätzlichen Dienstleistungen über die Reinigung und Gestellung von Bettwäsche hinaus, kann dem Vermieter auch eine ungenehmigte Ausübung von Beherbergungsgewerbe vorgeworfen werden.

Die Steuer

Ab dem 1.06.2017 werden kurzzeitige Vermietungen pauschal mit 21% Sondersteuer belegt, die – so zumindest liest sich das Gesetz - anstatt der Einkommens- und Registersteuer erhoben wird. Ein entsprechendes Optionsrecht für den Vermieter ist jedenfalls im Gesetz ausdrücklich aufgeführt. Ob darüber Hina auch Mehrwertsteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab.

Der Steuerschuldner

Wird die Ferienimmobilie direkt vermietet, ohne Einschaltung von Mittlern, erklärt und zahlt der Vermieter die Sondersteuer an den Fiskus, und, soweit diese anfällt, auch die restliche Einkommenssteuer. Anders, wenn ein Makler eingeschaltet ist oder die Vermittlung über ein Portal erfolgt. Diesen Personenkreis belegt das Gesetz mit besonderen Pflichten. Der Vermieter braucht also grundsätzlich nicht aktiv zu werden. Makler und Portale müssen dem Finanzamt eine entsprechende Meldung über jeden geschlossenen Vermietungsvertrag machen. Geschieht dies nicht, drohen Bußgelder zwischen 200,00 € und 2.000,00 € für jede Zuwiderhandlung. Gegebenenfalls kann die Mitteilung auch nachgeholt werden (15 Tage nach Ablauf der Vermietung, was ein ermäßigtes Ordnungsgeld auslöst). Die Vermittler/Portalbetreiber sind verpflichtet, die Steuer in Höhe von 21% direkt einzubehalten und an das Finanzamt mittels (des berühmten) Anweisungsformular F24 einzuzahlen. Die Jahresmeldungen sind dann den Vermietern mit den Einzahlungsquittungen auszuhändigen.

Deutsche oder in Deutschland wohnende Vermieter italienischer Ferienwohnungen

Ob neben der Abführung der Sondersteuer noch eine Einkommenssteuer auflebt, die für ausländische Vermieter besonders unangenehm ist, weil regelmäßig beschränkte Steuerpflicht besteht, also keine Jahresfreibeträge geltend gemacht werden können, ist derzeit noch offen. Es wird unbedingt empfohlen, dies vorsorglich nachprüfen zu lassen. Andernfalls droht ein Buß- und Strafverfahren.

Eins steht indes jetzt schon fest. Das Entdeckungsrisiko von „Schwarzvermietungen“ dürfte mit Einführung des Gesetzes deutlich gestiegen sein.

Gerne beraten wir Sie zu Fragen der Vermietung und Besteuerung in Italien - international  

Beratung für Berater. Aufgrund unserer interdisziplinären Ausrichtung und der hohen Spezialisierung unterstützen wir Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte und Unternehmensberater in Spezialfragen. Selbstverständlich gewähren wir Mandatsschutz. Auf Wunsch verfassen wir interne Kurzgutachten zu speziellen Fragen im deutsch- italienischen Steuerrecht. Die Beratung für Berater umfasst auch, Haftungsrisiken im Vorfeld zu erkennen und zu vermeiden. Wir beraten bundesweit zu Fragen rund um die Errungenschaftsgemeinschaft.

 

Luca 106

Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für internationales Recht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln, Institut für Internationales Privatrecht. Zudem arbeitet er als Gerichtssachverständiger für italienisches Zivilrecht, unter anderem auch zu Fragen des italienischen Steuerrechts

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Gian Luca Pagliaro, Rechtsanwalt,         zugleich Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht

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Neuigkeiten Recht Italien

  • 4/21: Buoni Fruttiferi - Postsparanleihen, italienische Staatsanleihen und Verjährung in COVID Zeit

    Wichtige Mitteilung für alle Inhaber von italienischen Postobligationen (sog. Buoni Fruttiferi cartacei). Poste Italiane erklärt Verjährungshemmung für sog. BFP Inhaber während der Laufzeit der COVID Notstandsregelung zwischen dem 1.02.2020 und 31.07.2021 gemäß Notstands-gesetzgebung Artikel 34, Absatz 3 des Gesetzesdekrets Nr. 34 vom 19. Mai 2020. Diese sind bis zum 30.09.2021 einzulösen!
    Beachten Sie, dass die Einlösung aus dem Ausland durchaus Probleme bereiten kann. Mitteilung der Poste ITaliane
     
     
  • 3/21: Auswandern nach Italien. Italienische Notarkammer veröffentlicht Informationsbroschüre in deutscher Sprache

    Italien erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit. Als Altersruhesitz, Feriendomizil aber auch neuer Lebensmittelpunkt. In den vergangenen zwei Jahren wurden interessante Subventionsmodelle aufgelegt. Eine prosperierende wirtschaftliche Zukunft mittels des sogenannten Recovery Fund für Italien wird in den Bereichen Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Ökowende, E-Mobilität, Inklusion und Gesundheitswesen erwartet. 

    WOHNEN UND FIRMENGRÜNDUNG IN ITALIEN.

     
  • 2/21: Neuigkeiten zum italienischen Immobilienrecht. Das Gesetzesdekret 2020

    Das strenge italienische Baurecht ist durch die Gesetzesreform 2020 nun an einigen Stellen gelockert worden. Dies ermöglicht eine einfachere Heilung von Baurechtsverstößen und führt so zu mehr Rechtssicherheit bei dem Kauf einer Immobilie in Italien. lesen Sie hierzu  

     
  • 1/21: Zwei Jahre elektronische Rechnungsstellung in Italien

    Seit dem 1. Januar 2019 sind alle Wirtschaftsbeteiligten, die in Italien ansässig oder niedergelassen sind, verpflichtet, eine elektronische Rechnung auszustellen. Die Verpflichtung zur Ausstellung einer elektronischen Rechnung betrifft sowohl Business-to-Business (B2B)- als auch Business-to-Consumer (B2C)-Transaktionen. Andererseits sind Unternehmen, die nicht in Italien steuerlich ansässig oder niedergelassen sind, von der Verpflichtung zur Ausstellung einer elektronischen Rechnung ausgeschlossen. Lesen Sie mehr

     
  • 9/20: Änderungen der Grundsteuer IMU in Italien

    Das Jahressteuergesetz 2020 in Italien sieht Änderungen der Grundsteuer (IMU) vor. 
     
    Mit Ausnahme der Bestimmungen über die Abfallsteuer (TARI) wird die einheitliche Kommunalsteuer (IUC) ab 2020 abgeschafft. IMU ist in den Paragraphen 739 bis 783 des Artikels 1 des Haushaltsgesetzes 2020 geregelt. Damit ist die neue IMU geboren, die IMU und TASI beinhaltet
     
    Für jede Immobilienkategorie setzt sich der Basissatz der neuen IMU aus der Summe der aktuellen IMU- und TASI-Basissätze zusammen: Für Immobilien außer Hauptwohnungen, die die wichtigste Kategorie für die Zwecke der Steuereinnahmen darstellen, setzt sich der Basissatz in Höhe von 0,86% aus der Summe des IMU-Basissatzes (0,76%) und der TASI (0,1%) zusammen. Die Grundsteuerbelastung hängt jedoch nicht von der Anwendung des Grundsteuersatzes ab, sondern von dem tatsächlich beschlossenen Steuersatz, der im Rahmen des den Gemeinden eingeräumten Handlungsspielraums festgelegt werden kann. Es gibt einen vollständigen Spielraum nach unten, wobei die Gemeinden den Satz auf Null setzen können, und einen Spielraum nach oben, der mit dem aktuellen identisch ist.
     
     
     
  • 8/20 COVID Regelungen führen zu Erleichterungen im Baurecht Italien

    COVID Notfallverordnung bringt "Mini-Condono"

    Das Gesetzesdekret Nr. 76 vom 16.07.2020 (das sogenannte "Vereinfachungsdekret") sieht für das öffentliche Baurecht wichtige Änderungen vor. Betroffen sind unter anderem solche Bauten, die teilweise von der Baugenehmigung und den Planunterlagen abweichen. Es sieht eine Einschränkung der Sanktionsnorm des Art. 34 Abs. 2 des Präsidialdekretes 380/2001 (Öffentliches Baurecht Italien) vor. 

    Der neu eingeführte Artikel 34-bis des Präsidialerlasses 380/2001 trägt den Titel "Konstruktive Toleranzen" und ist auf folgende Situationen anwendbar:

    kleine Unterschiede in Bezug auf das, was in der Baugenehmigung fehlt, und, allgemeiner, in Bezug auf die städtebaulichen und baurechtlichen Vorschriften (Abstände, Höhen usw., denen die Baugenehmigung selbstverständlich entsprechen muss);

    einer anderen Art von Unterschieden, die sich für unterschiedliche Bedürfnisse während der Bauphase der Werke ergeben können;

    die Art und Weise, wie die in den beiden vorstehenden Punkten genannten Unterschiede bei der Durchführung nachfolgender Arbeiten in Abwesenheit und bei der rechtmäßigen Bewegung von Gebäuden berücksichtigt werden müssen.

     
  • 7/20: Italienische Regierung verschärft zum 26.10.2020 COVID Verbote

    Per Ministerpräsidentenerlass vom 24.10.2020 wurden in Italien weitere Einschränkungen im öffentlichen Leben verfügt. Weiterlesen

     
  • 6/20: Covid-19- Italienische Regierung verlängert den Ausnahmezustand

    Gesetzesdekret Nr. 125 vom 07. Oktober 2020 , Nr. 125: Notfallmaßnahmen im Zusammenhang mit der Erweiterung der Erklärung des epidemiologischen Notstands durch COVID-19 und für die operationelle Kontinuität des COVID-Warnsystems sowie für die Umsetzung der Richtlinie (EU) 2020/739 vom 3. Juni 2020.  Weiter

     
  • 5/20: IMU und Rentner - Grundsteuer in Italien lebt wieder auf

    Mit Wirkung zum 1. Januar 2020, werden italienische Rentner mit Wohnsitz im Ausland (AIRE-Mitglieder) wieder verpflichtet, IMU (Grundsteuer) auf die in Italien belegenen Immobilien zu zahlen, da die in Artikel 13, Absatz 2 des Gesetzesdekrets Nr. 201/2011, Gesetzesdekret Nr. 47/2014, vorgesehene Befreiung aufgehoben wurde (Gesetzesänderung Art. 1, Absatz 780 des Gesetzes Nr. 160 vom 27. Dezember 2019-Haushaltsgesetz 2020). Hintergrund ist ein gegen Italien eingeleitetes Vertragsverletzungsverfahrens, wonach die Privilegierung italienischer Rentner mit Sitz im Ausland zu einer Diskriminierung anderer EU Angehörigen führe, die Eigentümer einer Immobilie in Italien sind, und von der IMU Ausnahme nicht erfasst wurden.

    Fazit: Unabhängig davon, ob es sich um italienische oder ausländische Eigentümer mit Sitz im Ausland handelt: IMU ist ab 2020 für alle diejenigen zu zahlen, die nicht ihren Erstwohnsitz in Italien unterhalten.

     
  • 4/20: Coronavirus in Italien. Weitgehende wirtschaftliche und rechtliche Änderungen beschlossen

    Der Coronavirus-Notstand hat in Italien zu einer Reihe von Maßnahmen geführt, mit denen versucht wird, auf die durch die Ausbreitung der Pandemie entstandenen wirtschaftlichen Erfordernisse zu reagieren. Der Prozess begann mit dem Gesetzesdekret  18/2020, das mit seinen 127 Vorschriften von arbeits- und sozialrechtlichen Maßnahmen über steuerliche Bestimmungen bis hin zu Maßnahmen im Bereich Wirtschaft und Justiz reicht. Ergänzt wurde dann das sogenannte Liquiditätsdekret D.L. Nr. 23 vom 8. April 2020, das am selben Tag veröffentlicht wurde, und dringende Maßnahmen bezüglich des Zugangs zu Krediten und des Zahlungsaufschubs vorsieht. Letzteres führt Regelung zum Zugang von Krediten, Aufrechterhaltung von Liquidität, Export, Internationalisierung und Investitionen.Die beschlossenen Maßnahmen sehen staatliche Garantien in Höhe von rund 200 Milliarden Euro vor, die über die SACE Simest, die zur Gruppe Cassa Depositi e Prestiti gehört, zugunsten von Banken gewährt wurden, um Unternehmen in jeglicher Form Kredite zu gewähren. Es sieht weiterhin Maßnahmen zur Kontinuität von Unternehmen in der Notstandsphase vor, insbesondere von solchen, die vor der Krise "wirtschaftlich gesund" waren und eine Aussicht auf Geschäftskontinuität bieten. Ergänzt werden diese Regelungen durch Sonderbestimmungen in den strategischen Wirtschaftsbereichen und Transparenzverpflichtungen in Finanzangelegenheiten. Schließlich finden sich Erleichterungen im Steuer- und Bilanzsektor, sogenannte dringende Regeln für den Aufschub steuerlicher und finanzieller Verpflichtungen von Arbeitnehmern und Unternehmen. Insbesondere die Aussetzung der Zahlungen von Mehrwertsteuer, Quellensteuer und Beiträgen für die Monate April und Mai.

     

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