Die italienische Immobilienkrise trägt einige unerfreuliche Früchte. Manche Makler greifen zu zwielichtigen Methoden, um den Kaufabschluss unter Dach und Fach zu bringen. Denn nicht immer ist dem ausländischen Kaufinteressenten klar, was er bei dem Makler unterschreibt.
Regelmäßig wird in Italien der Makler von dem Verkäufer beauftragt, das Haus zu verkaufen. Nun kann es passieren, dass sich eine schriftliche "Reservierungsbestätigung" des Maklers als verbindlicher Vorvertrag entlarvt. Technisch möglich wird dies durch einen juristischen Kniff. Denn der Makler unterbreitet dem Kaufinteressenten, neben der Reservierungsbestätigung, noch ein Angebot in seiner Eigenschaft als Käufer für den Abschluss eines verbindlichen Vorvertrags, welches an den Verkäufer gerichtet ist. Äußerlich kaum von der Reservierung zu unterscheiden und nicht hervorgehoben, wird dieser Passus oftmals einfach überlesen. Der Makler legt dann dieses Angebot auf Abschluss eines Vorvertrages dem Verkäufer vor, der seinerseits annimmt. Mithin besteht eine Verpflichtung zum Abschluss des Vorvertrags, mit allen seinen Varianten und Fallstricken. Unangenehm wird dies, wenn der Kaufinteressent seine Meinung ändert, etwa nachdem er eine genauere Besichtigung des Objekts vorgenommen hat.
Rechtlich hält diese Vorgehensweise einer gerichtlichen Prüfung stand. Der italienische Kassationshof hat diese Vorgehensweise in seiner Entscheidung von 2015 weder als intransparent noch als unlauter eingeordnet und ist damit von seiner bisherigen Spruchpraxis abgekehrt. Es verbleibt daher bei dem Grundsatz: Wer schreibt, der bleibt.
Was hat dies nun zur Folge? Wenn der Vorvertrag und letztlich auch der Kaufvertrag nicht zustande kommt ist zu fragen, wer dies verschuldet hat. Erfüllt der Käufer nicht seine Verpflichtung, den Vorvertrag abzuschließen, wird er vertragsbrüchig. Der Käufer kann dann von dem Verkäufer entweder auf Erfüllung oder auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Makler beansprucht seine Provision, weil das Geschäft als vermittelt gilt.
Fazit: Wie in allen Lebenssituationen sollte man nur dann ein Schriftstück unterschreiben, wenn man den Inhalt erfassen kann. Dies gilt insbesondere in fremden Rechtsordnungen und ganz besonders bei dem Kauf einer Immobilie in Italien. Keine Übereilungen! Lassen Sie zunächst einen Fachmann über die Schriftstücke schauen. Mit den heutigen technischen Kommunikationsmitteln dürfte dies nicht schwierig sein.
