Immobilien Italien Deutschland

Einige Fallstricke, die in unserer fünfundzwanzigjährigen Erfahrung im italienischen Immobilienrecht aufgetreten sind:

1. Der Makler rechnet doppelt ab, also sowohl bei dem Käufer als auch bei dem Verkäufer. Dies ist zwar grundsätzlich zulässig, sollte aber im Zweifel nochmals vom Anwalt geprüft werden.
2. Sie beauftragen mehrere Makler mit dem Verkauf. Ihr Käufer hat diese Makler vorher konsultiert und erwirbt die Immobilie. Kurz nach dem Verkauf, melden sich alle Makler bei Ihnen und beanspruchen Maklercourtage. Sie wenden ein, Sie hätten keinen schriftlichen Auftrag gegeben, dennoch besteht Mailverkehr. In der Zwischenzeit lassen die Makler Ihr (italienisches) Konto pfänden, auf dem der Kaufpreis geflossen ist.
3. Die Immobilie, die Sie seinerzeit erworben oder geerbt haben, hat zwischenzeitlich bauliche Veränderungen erfahren. Was ist mit der Baugenehmigung, kann diese nachträglich noch zu einer Heilung (sanatoria urbanistica) führen?
4. Sie haben die Immobilie aus einer Erbschaft. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der Erbfall liegt viele Jahre zurück.
5. Die Unterlagen im Immobilienregister sind ungenau: Sie sind dort nicht mit Ihrem richtigen Namen, im falschen Güterstand – oder überhaupt nicht eingetragen. Denn seinerzeit haben Sie oder Ihre Eltern die Immobilie mit einfachem schriftlichen Vertrag gekauft.
6. Ihr langjähriger Nachbar beansprucht ein Vorkaufsrecht. Dabei handelt es sich um gesetzlich vorrangige Berechtigungen für einen bestimmten Grundstücksnutzer und Nachbarn.
7. Ihr Nachbar gibt an, dass ihm einige Flächen, die an der Grundstücksgrenze liegen, gehören. Er beruft sich dabei auf „Usucapione“, also Ersitzung.
8. Kurz vor Notarabschluss kommt heraus, dass Sie es jahrelang versäumt haben, Grundsteuer in Italien abzuführen. Sie sind der Meinung, dass Sie keine zu zahlen hatten, weil Sie niemals eine Aufforderung oder Bescheid hierzu erhalten haben und zudem in Deutschland wohnen und Steuern zahen. Im Vorvertrag haben Sie aber zugesichert, dass keine Außenstände bestehen, die auf den Käufer übergehen. Zudem haben Sie im Vorvertrag einen festen Notartermin vereinbart, der nun ansteht.
9. In dem Immobilienregister sind noch weitere Eigentümer eingetragen, die Sie – wie etwa im Erbschaftsfall vor Generationen – gar nicht kennen. Wenn Sie nun verkaufen wollen, muss die gesamte Immobilie auf Sie lauten oder die anderen Miteigentümer sind zu beteiligen.
10. Ihre Wohnung, die einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zugehörig ist, soll verkauft werden. Sie liegen mit dem Verwalter im Streit, weil Sie der Meinung sind, das Hausgeld sei zu hoch. Der Verwalter droht an, seine Zustimmung zum Verkauf zu verweigern, wenn der Käufer hierfür nicht eintritt. Dieser pocht aber auf die Freistellung im Vorvertrag.

Diese Fallbeispiele lassen sich beliebig erweitern und variieren. Nicht angesprochen sind dabei steuerrechtliche Fragestellungen, die im deutsch italienischen Recht aufkommen können, also etwa Erbschafts- Schenkungssteuer sowie Einkommens- und Spekulationssteuer.

Fragen Sie Fachleute, die in beiden Rechtsordnungen zu Hause sind.

Wir sind hier. Rechtsanwaltskanzlei Pagliaro, seit über 20 Jahren deutsches und italienisches Immobilien- und Steuerrecht.